【裁判要旨】
对于案外人主张房屋租赁权要求排除执行的异议审查，应当秉持审慎、有限实体审查的原则，准确认定案外人所主张租赁权的真实性，通过审查租赁合同签订、租赁物的占有使用等细节情况，考察当事人主张的事实之间是否存在相互矛盾之处，防止案外人和被执行人相互串通、利用异议程序恶意阻却执行。
【基本案情】
高某某、赵某某与秦某某租赁合同纠纷一案，云南省昆明市官渡区人民法院（以下简称官渡法院）作出（2022）云0111民初18063号民事调解书，秦某某于2023年2月20日前支付高某某、赵某某租金4054204元、5月30日前支付高某某、赵某某租金6989840.11元，共计支付11044044.11元，若秦某某未履行调解书义务，租赁合同当即解除并办理租赁物移交手续。因秦某某未履行调解书确定的义务，高某某、赵某某申请强制执行，官渡法院公告强制腾房。
案外人毕某某提出案外人执行异议，请求排除强制执行腾房。官渡法院于2024年1月12日作出（2024）云0111执异21号执行裁定，驳回案外人毕某某的异议请求。毕某某不服向官渡法院提起案外人异议之诉。官渡法院查明，2017年1月5日高某某、赵某某与秦某某签订《租赁合同》，约定高某某、赵某某承租的昆明XX综合市场由秦某某垫资建设，秦某某整体承租该市场，经双方同意高某某、赵某某应付秦某某工程款和秦某某应付高某某、赵某某租金相抵扣，租赁期15年，自2017年9月1日起至2032年8月31日止，租赁面积（含停车场）52991.8平方米，2017年9月1日至2021年8月31日每年租金为12718036.46元，2021年8月31日至2025年8月31日每年租金为13989840.11元，租金每四年滚动递增10%。2021年6月2日，秦某某与案外人毕某某签订转租《房屋租赁合同》，约定毕某某承租昆明XX综合市场中的3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、9栋、10栋，租赁期限10年，自2021年10月1日至2031年10月1日。
另查明，某甲公司于2017年1月25日成立，公司登记股东为秦某某、某集团有限公司，毕某某与罗某某系夫妻，毕某某任公司监事，罗某某系公司财务人员，某甲公司现为昆明XX综合市场的缴税主体，2021年至2023年期间，某甲公司与昆明XX综合市场租户签订租赁合同。在此期间，罗某某用其中国建设银行尾号为XXX账户，分别向秦某某、某某有限公司、某集团有限公司、段某等等转账支付款项，部分转款用途备注为借款、服务费、土地租金等等。毕某某与秦某某微信聊天中，秦某某指示毕某某转款，毕某某依指示办理转款的微信记录。
官渡法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，租赁权可以对抗申请执行人、阻止移交占有的必须同时满足在法院查封前订立真实有效的租赁合同、对不动产持续占有使用，已交付租金并以明显方式在不动产内生活、生产、经营等，产生对不特定第三人公示效果，而毕某某不具备上述条件。官渡法院作出（2024）云0111民初1959号民事判决，驳回毕某某诉讼请求。毕某某不服向云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）提起上诉。
【裁判理由】
昆明中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，从2017年1月5日赵某某、高某某与秦某某签订租赁合同和2021年6月2日秦某某与毕某某签订转租合同看，赵某某、高某某与秦某某签订租赁合同属于主合同，秦某某对案涉场地的承租处于主承租人地位；秦某某与毕某某签订转租合同属于从合同，毕某某对案涉场地的承租处于次承租人的地位。从合同依附主合同而依法存在。
依据（2022）云0111民初18063号民事调解书，因秦某某未履行调解书确定的义务，赵某某、高某某与秦某某签订的租赁合同已经解除，主合同解除作为秦某某与毕某某签订从合同便缺乏了依法存在的依据也应当解除，此情不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，不能在租赁期内阻止移交占有。
另外，毕某某以个人名义签订转租合同后，在将昆明XX综合市场再转租实际租户时，不是以毕某某名义转租，而是以某甲公司名义转租，其中某甲公司股东秦某某、某集团有限公司，毕某某任公司监事，罗某某系公司财务工作人员，而毕某某提交证据能够证明其租赁行为系代表公司的职务行为而非其个人行为，且某甲公司还是昆明XX综合市场的缴税主体，故昆明XX综合市场占有使用和转租权利人均系某甲公司而非毕某某，毕某某并非昆明XX综合市场占有使用和转租的权利人，不具有排除强制执行的权利。昆明中院作出（2024）云01民终6897号民事判决，驳回上诉，维持原判。
【实务要点总结】
在租赁合同中，承租人往往未经出租人同意，将租赁物转租给次承租人，承租人未履行租赁合同，出租人诉请解除租赁合同，因次承租人与承租人的租赁合同尚在租赁期限内，次承租人以案外人为诉讼主体主张以租赁权排除强制执行（腾房）。
一、转租合同效力问题。依据《中华人民共和国民法典》相关规定，承租人转租的须经出租人同意，否则出租人可以解除合同。
二、次承租人权利丧失。承租人享有占有、使用租赁物的租赁权，如果出租人与承租人解除租赁合同，次承租人丧失对租赁物的权利基础，次承租人与承租人的租赁合同不能约束出租人，次承租人对承租人的债权请求权更不能对抗出租人的物权。
三、承租人移交占有义务。出租人基于权利人向承租人、次承租人主张返还原物，应以《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，以诉讼方式请求承租人或次承租人移交租赁物，也可以在承租人违约后，通过诉讼再依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，由人民法院强制移交租赁物。本案就是承租人未交租金而引起诉讼，在执行中次承租人提起案外人异议之诉，法院强制次承租人移交占有。
【关联索引】
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”
第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”
裁判文书字号
一审：官渡法院（2024）云0111民初1959号民事判决书。
二审：昆明中院（2024）云01民终6897号民事判决书。
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